新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報(bào)8月19日消息(記者 易帆)近日，新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報(bào)報(bào)道了海口市區(qū)兩個(gè)小區(qū)住宅樓外墻部分脫落，造成車輛損傷的情況。報(bào)道刊發(fā)后，引起不少業(yè)主的關(guān)注，小區(qū)住宅樓外墻年久失修存在極大的安全隱患，然而住宅樓外墻維修屬于公共部分的“大項(xiàng)開支”，需要啟用公共維修資金，但這筆錢難申請(qǐng)，讓不少小區(qū)物業(yè)和業(yè)主感到犯難。近日，記者走訪�？谑胁糠中�區(qū)，發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)入住率低、業(yè)主對(duì)公共維修資金不了解，參與度低、對(duì)這筆錢如何使用分歧大，是導(dǎo)致公共維修資金“擱淺”的主要原因。

　　涉事小區(qū)：

　　入住率僅50%，公共維修資金難啟動(dòng)

　　19日，記者到永萬路天倫譽(yù)海灣小區(qū)看到，為了消除住宅樓的外墻裝飾“腰線”脫落帶來的安全隱患，小區(qū)物業(yè)管理處正在對(duì)其進(jìn)行拆除作業(yè)。

　　“只能先由物業(yè)墊資，把這些存在安全隱患的地方拆除了，要啟動(dòng)公共維修資金，實(shí)在是很困難。”該小區(qū)物業(yè)管理處文經(jīng)理說，小區(qū)自建成投入使用已有十余年，經(jīng)歷風(fēng)吹日曬，這些外墻的“腰線”出現(xiàn)了安全隱患，對(duì)此物業(yè)管理處此前就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并曾讓維修工隊(duì)做過預(yù)算，“小區(qū)一共有13棟住宅樓，經(jīng)預(yù)算要修好這些外墻需要400萬，這樣的大項(xiàng)資金必須要啟用公共維修資金才可以。”文經(jīng)理說道，小區(qū)可用的經(jīng)費(fèi)有限，且小區(qū)里邊的基礎(chǔ)設(shè)施，包括外墻、防水等，要?jiǎng)佑霉�共維修資金，這都需要業(yè)主們的同意。但是業(yè)主簽字達(dá)不到三分之二，公共維修資金就無法申請(qǐng)。文經(jīng)理無奈道，天倫譽(yù)海灣小區(qū)入住率僅50%，物業(yè)就此事多次向業(yè)主發(fā)出公告，但業(yè)主簽字一直達(dá)不到三分之二，外墻“腰線”維修只好一再擱置。

　　記者走訪：

　　業(yè)主不了解，參與度低

　　住宅公共維修資金是由業(yè)主在購房時(shí)向有關(guān)部門繳納并由有關(guān)部門管理儲(chǔ)備，主要用于住宅小區(qū)共用部位保修期滿后的維修和更新、改造；共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　按照相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。近日，記者走訪�？谑胁糠中�區(qū)，發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)入住率低、業(yè)主對(duì)公共維修資金不了解，參與度低、對(duì)這筆錢如何使用分歧大，是導(dǎo)致公共維修資金“擱淺”的主要原因。

　　“小區(qū)的公共部分維修這筆錢應(yīng)該由物業(yè)公司出，小區(qū)的公共收益肯定有結(jié)余，可以從公共收益里支出，不應(yīng)動(dòng)用小區(qū)的公共維修資金�！庇胁糠謽I(yè)主這樣說道。還有不少業(yè)主認(rèn)為，公共維修資金一旦用完，業(yè)主就需再集資，因此這筆錢一定要用在“刀刃上”，不是“非必要”的項(xiàng)目不能隨意啟用。

　　從事物業(yè)管理工作近30年的經(jīng)理文博認(rèn)為，業(yè)主們對(duì)小區(qū)的公共事務(wù)參與度太低，“事不關(guān)己高高掛起”的心態(tài)是小區(qū)公共維修資金啟動(dòng)難的主要原因�！靶�區(qū)事務(wù)僅靠物業(yè)推動(dòng)困難重重，業(yè)主們對(duì)物業(yè)是否足夠信賴就是阻力之一�！蔽牟┱f道，目前來看，沒有機(jī)構(gòu)監(jiān)督公共維修資金如何使用，這也是房屋公共維修資金長時(shí)間無法被正常使用的一個(gè)原因。

　　�？谑形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長黃鴻儒認(rèn)為，目前公共維修資金啟動(dòng)難在于兩點(diǎn)：一是啟用門檻高，“海南有不少候鳥小區(qū)，單是要三分之二的業(yè)主簽名這就難以辦到�！秉S鴻儒說道；二是公共維修資金的審批嚴(yán)格，手續(xù)繁雜。

　　部門：

　　新物管條例已降低啟動(dòng)門檻

　　住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)過程繁瑣、周期長，在發(fā)生緊急情況下，物業(yè)共用部分及相關(guān)設(shè)施設(shè)備無法得到及時(shí)維護(hù)，嚴(yán)重影響業(yè)主的日常生活。針對(duì)這一“堵點(diǎn)”，將于11月1日施行的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱“《條例》”)規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可同意啟動(dòng)公共維修資金。

　　“啟動(dòng)的門檻降低，相信在新的物管條例施行后，公共維修資金難的問題將得到改善�！秉S鴻儒說道。此外，《條例》對(duì)規(guī)定七種危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的情況，可以緊急動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金。如：消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身安全的；屋面、外墻損壞造成嚴(yán)重滲漏的；樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的等。

　　同時(shí)，《條例》細(xì)化了緊急動(dòng)用程序，規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立前，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)管理主管部門審核同意后列支；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，物業(yè)管理主管部門審核同意后列支。

　　專家：

　　建議細(xì)化新物管條例緊急啟用程序

　　黃鴻儒建議，針對(duì)《條例》對(duì)可以緊急動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定出更便于操作的配套細(xì)則，例如如何申請(qǐng)啟動(dòng)“綠色通道”，具體怎么樣來維修等等。同時(shí)他建議，對(duì)于啟用“綠色通道”的事務(wù)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分級(jí)，例如消防設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等危及業(yè)主人身安全的，應(yīng)該劃分為“最緊急”，“對(duì)維修事項(xiàng)進(jìn)行分級(jí)之后，根據(jù)輕重緩急，物業(yè)在維修時(shí)有更好的指導(dǎo)。”黃鴻儒說道。

　　業(yè)內(nèi)人士文博認(rèn)為，政府部門可加大對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的啟用的相關(guān)知識(shí)、法律進(jìn)行普及，引導(dǎo)業(yè)主參與到小區(qū)的公共事務(wù)中來。

　　海南瑞來律師事務(wù)所陳珂認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)的收益情況做個(gè)公示，做到透明化管理，讓業(yè)主詳細(xì)知道小區(qū)公共收益的去處，若確實(shí)沒有這些收益或收益不足，業(yè)主了解社區(qū)情況后，就不難啟動(dòng)公共維修基金了。同時(shí)，物業(yè)公司在通過有資質(zhì)的維修隊(duì)，對(duì)小區(qū)需要維修的事項(xiàng)需要的資金進(jìn)行明確公示，做到透明化管理。