新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報記者 易帆
連日來，新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報報道關注了�？谑屑扔凶≌^(qū)在加裝電梯過程的“難點”“堵點”，這些阻力既有來自小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主之間意見難統(tǒng)一的矛盾；也有來自于外部，加梯服務公司魚龍混雜、收錢不辦事的“坑”。
電梯加裝過程中，如何平衡各方業(yè)主的利益，既給予了高層業(yè)主“方便”，又不能讓低層業(yè)主“吃虧”？規(guī)劃方案在公示期，低層業(yè)主有不同意見，怎么樣來協(xié)商進一步推進化解？住宅加梯一事已經(jīng)進入施工階段，有業(yè)主阻撓就只能中止嗎……
相關報道刊發(fā)后，海口市住建部門高度重視，并針對以上業(yè)主們在電梯加裝過程中的疑慮和困惑，圍繞《�？谑屑扔凶≌友b電梯實施意見(試行)》(以下簡稱“《意見》”)進行深度解讀。
事例一
公示期有業(yè)主有異議
多方力量對異議協(xié)商解決
“加裝電梯審批比較方便，對于提出意見的業(yè)主，也有專人幫忙協(xié)調(diào)�！弊≡谑∩鐣ｋU事業(yè)局住宅樓的居民李女士對既有住宅加裝電梯的審批工作較為認可。
據(jù)了解，省社會保險事業(yè)局住宅樓為早期八層無電梯住宅，2020年6月，為方便高層老人出行，業(yè)主向轄區(qū)分局申報加裝電梯規(guī)劃方案。經(jīng)審查申報材料符合相關條件后，按程序在所在小區(qū)進行公示。公示期內(nèi)該住宅樓底層業(yè)主向分局提出異議，提出了加裝電梯方案須作調(diào)整以減少對底層住戶采光通風的影響的訴求。轄區(qū)分局主動介入并協(xié)調(diào)業(yè)主進行方案調(diào)整的溝通，最終加裝電梯得以實施，目前已投入使用。
“我們對加裝電梯項目開辟規(guī)劃審批綠色服務通道，每個項目都有專人聯(lián)系專人負責，實行‘一對一指導’‘一包到底’的審批服務�！焙？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局相關負責人介紹，對加裝電梯項目�？趦�(yōu)化審批流程，執(zhí)行一次性告知制度。針對住宅業(yè)主意見不統(tǒng)一，部分業(yè)主反對加裝電梯現(xiàn)象，有專門的“協(xié)調(diào)員”上門，積極聯(lián)合街道、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等基層組織，整合多方力量，引導業(yè)主們溝通，高效推動加裝電梯項目的實施。
事例二
小區(qū)的事情自己議
熱心業(yè)主耐心溝通鄰里意見
“小區(qū)的公共事務都不是一蹴而就的，在電梯加裝的過程中，通過耐心溝通鄰里之間的不同意見我們最終用上了電梯�！苯眨溆駡@小區(qū)業(yè)主張先生對記者說，2020年6月小區(qū)啟動加裝電梯工作后，他通過小區(qū)微信群召集12位熱心業(yè)主，利用晚上和周末時間積極“掃樓拉票”，征集全體業(yè)主的意愿。
張先生回憶，在“掃樓拉票”前期，低層業(yè)主的“支持票”很難拿，“當時二樓的業(yè)主剛開始是堅決反對的，溝通了幾次他認為電梯加裝后會產(chǎn)生噪音，怎么樣都不同意�！睆埾壬f，眼看溝通陷入了僵局，業(yè)主們決定換個思路，找到一樓的兩戶平日中相處關系較好的業(yè)主，來獲取他們的支持，經(jīng)過溝通后，這兩戶一樓的業(yè)主最終表示同意，提交了加裝電梯所需的最后兩張關鍵支持票。
“這個過程我們足足用了半年的時間，經(jīng)過業(yè)主們一次次的反復耐心溝通，最終全體業(yè)主同意加裝電梯，我們也最終如愿用上了電梯。”張先生說道。
記者了解到，據(jù)統(tǒng)計，�？谧�2019年以來共出具規(guī)劃批復項目221宗，�？谑薪逃芯颗嘤栐郝毠ぜY住宅樓小區(qū)、海口市瓊山區(qū)教師村、海岸華府小區(qū)等多個小區(qū)完成了加裝電梯，讓老舊小區(qū)居民圓了“電梯夢”。
舊住宅加梯
阻力怎么來突破？
根據(jù)記者的走訪調(diào)查，舊住宅小區(qū)加裝電梯的阻力既有來自小區(qū)內(nèi)部，大多表現(xiàn)在業(yè)主之間利益訴求有沖突，意見難統(tǒng)一；也有來自于外部，加梯服務公司魚龍混雜，收錢不辦事，甚至“卷錢跑路”。
“《意見》通過政策和法律兩個維度，來對舊住宅小區(qū)加裝電梯的痛點、堵點進行突破�！焙？谑凶〗ň峙f房改造科相關工作人員表示，目前既有住宅加裝電梯存在四個難題，分別是業(yè)主代表推選及業(yè)主發(fā)動工作、老舊住宅結構及質(zhì)量存在隱患、加裝電梯費用的分攤和低層業(yè)主的抵制，“其中最難的一點就是低層業(yè)主的抵制，在這一點上，通過加強社區(qū)黨建引領和法制建設，將推動和改善�！痹撠撠熑吮硎尽�
根據(jù)《意見》，既有住宅小區(qū)加裝電梯始終圍繞著“業(yè)主自愿、居民自主、費用共擔、充分協(xié)商、公平合理、依法合規(guī)、確保安全、市場運作”的原則，在此過程中，職能部門和基層社區(qū)做好相應的服務的工作。
針對業(yè)主們在電梯加裝過程中遇到的熱點問題，該負責人對此圍繞著《意見》進行解讀。
一、低層業(yè)主認為加裝電梯影響采光、通風
在走訪過程中，記者了解到低層業(yè)主反對的最大意見，就在于擔心加裝電梯影響到室內(nèi)的采光、通風等問題，怎樣確保因加裝電梯給業(yè)主帶來的影響得到解決？
《意見》明確：
申請材料符合要求的，經(jīng)規(guī)劃部門審查通過并依程序公示無異議后出具既有住宅加裝電梯規(guī)劃批復手續(xù)。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》“第二百九十三條：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第二百九十五條：不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全”等國家法律規(guī)定。因此，加裝電梯要與受到影響的相關業(yè)主達成一致意見后才能加裝。
“為什么我們要設置公示期十天內(nèi)，如果有業(yè)主反對就要暫時中止，重新爭取有異議的業(yè)主的同意后才能加裝，這就需要業(yè)主們與設計公司溝通，通過技術手段解決通風、采光等問題，無法避免的，可商議通過補償?shù)刃问綘幦〉蛯訕I(yè)主的同意�！痹撠撠熑吮硎�。
二、業(yè)主擔心老舊住宅結構及質(zhì)量存在隱患，加梯不安全？
施工質(zhì)量和安全也是許多業(yè)主的顧慮，工程施工畢竟有一定的技術門檻，小區(qū)業(yè)主并不專業(yè)也無法監(jiān)工，在小區(qū)加裝電梯的過程中，施工質(zhì)量如何保障，并做到讓業(yè)主理解、信任？如何確保加裝電梯的安全工作？
(一)在設計方面得到保證
《意見》明確：
實施主體應委托具有相關資質(zhì)的設計單位開展既有住宅加裝電梯技術可行性研究和編制加裝電梯規(guī)劃設計方案。規(guī)劃設計方案須符合建筑設計、結構安全、消防安全、防雷和特種設備等相關規(guī)范標準，不能影響既有住宅的整體性結構安全和住宅小區(qū)消防通道、消防間距、消防疏散等，盡可能不影響小區(qū)整體環(huán)境。
(二)在監(jiān)督方面得到保證
《意見》明確：
1.市住建部門負責既有住宅加裝電梯統(tǒng)計工作，履行本單位行政管理職能事項；負責對老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的統(tǒng)籌規(guī)劃建設指導和推進工作；負責指導各區(qū)住建部門加裝電梯工程施工許可證的辦理、施工生產(chǎn)安全及分類統(tǒng)計工作；負責指導各區(qū)對計劃內(nèi)老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯資金獎補核定工作。2.資規(guī)部門負責加裝電梯方案的規(guī)劃審核工作。3.市場監(jiān)督管理部門負責電梯安裝告知受理、電梯使用登記、電梯使用環(huán)節(jié)的日常監(jiān)管和分類統(tǒng)計等相關工作。
(三)在施工方面得到保證
《意見》明確：
實施主體委托具有建設安裝資質(zhì)的施工單位，按照加裝電梯方案進行建設安裝。電梯安裝施工方須將擬施工時間、地點、內(nèi)容等情況，安裝施工前書面告知區(qū)市場監(jiān)管(特種設備)部門，并到具有法定資質(zhì)的特種設備檢驗檢測機構辦理監(jiān)督檢驗手續(xù)。電梯安裝過程須由具有法定資質(zhì)的特種設備檢驗機構按照安全技術規(guī)范的要求進行監(jiān)督檢驗。
(四)在質(zhì)量方面得到保證
《意見》明確：
項目完工后，轄區(qū)住建部門應監(jiān)督指導實施主體依法組織設計、施工、監(jiān)理單位和電梯企業(yè)等相關單位，按照批準的設計方案檢測工程質(zhì)量進行竣工驗收。未經(jīng)監(jiān)督檢驗或監(jiān)督檢驗不合格的，不得交付使用。
(五)在使用方面得到保證
《意見》明確：
1.電梯使用人要在電梯投入使用前向轄區(qū)市場監(jiān)督管理局辦理使用登記，取得使用登記證后方可投入使用，并做好定期維護維修。2.業(yè)主就加裝電梯工程費用的籌集以及電梯運行、保養(yǎng)、維護等費用的分攤達成書面協(xié)議。
三、少部分業(yè)主對加梯有異議，反復溝通得不到解決？
《意見》明確：
街道辦、社區(qū)居委會負責轄區(qū)加裝電梯政策宣傳和矛盾糾紛調(diào)解等工作。對經(jīng)調(diào)解，無法達成一致意見的，可引導實施主體向人民法院提起訴訟。
根據(jù)中華人民共和國民法典“第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定”中的條款制定的加裝電梯條件�！兑庖姟访鞔_：加裝電梯應當經(jīng)由擬加裝電梯單元業(yè)主專有部分總面積三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。加裝電梯單元的建筑面積和業(yè)主數(shù)按照本單元獨立計算。加裝電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應征得該專有部分業(yè)主同意。
因而解讀說明：是否加裝電梯不是由個人來決定，也不存在一票否決權，是由業(yè)主召開法定會議決定的，個人無權否決更要執(zhí)行會議議定的事項，但因加裝電梯給個人帶來的影響，全體業(yè)主要給予解決。如個人無理由阻礙工作推進，可依法走法律程序解決民事問題。政府是服務機構，也可以找政府部門的街道辦協(xié)調(diào)解決問題。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》“第二百九十一條 不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利�！薄暗诙倬攀䲢l 不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利�！�
四、既有住宅加裝電梯的設計方案要有那些要求？
《意見》明確：
實施主體應委托具有相關資質(zhì)的設計單位開展既有住宅加裝電梯技術可行性研究和編制加裝電梯規(guī)劃設計方案。規(guī)劃設計方案須符合建筑設計、結構安全、消防安全、防雷和特種設備等相關規(guī)范標準，不能影響既有住宅的整體性結構安全和住宅小區(qū)消防通道、消防間距、消防疏散等，盡可能不影響小區(qū)整體環(huán)境。
計劃改造的老舊小區(qū)，老舊小區(qū)改造業(yè)主單位在組織編制改造規(guī)劃設計方案時，應將加裝電梯內(nèi)容一并規(guī)劃設計。
五、既有住宅加裝電梯政策是否減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負擔？
《意見》明確：
既有住宅加裝電梯增加的建筑面積，相關部門不計入容積率，免收土地增容費，免繳市政基礎設施配套費及其他相關行政事業(yè)性收費。屬于計劃內(nèi)老舊小區(qū)改造項目，涉及稅務方面問題，按照老舊小區(qū)改造相關政策辦理，同時政府還給予一定獎補。
六、既有住宅加裝電梯產(chǎn)權怎樣確定的？
《意見》明確：
既有住宅加裝電梯產(chǎn)權為該單元加裝方案確定的業(yè)主共有，不計入個人房屋產(chǎn)權面積，不變更原不動產(chǎn)登記面積。相關房屋所有權發(fā)生轉移時，受讓人自該房屋轉移登記之日起，享有和履行原加裝電梯協(xié)議約定的權利和義務。
他山之石：
上海：加梯公司“代資”建電梯
老房加裝電梯遭遇資金困難怎么辦？近日，上海市楊浦區(qū)殷行街道與第三方加梯公司探索了一種全新的BOT模式，由加梯公司“代資”建設電梯，居民不出建設費，只付使用費。
加裝電梯項目怎么推行BOT模式？在電梯建設前期，居民不用出一分錢，加梯公司出資把電梯建好，從居民開始使用之日起，再向加梯公司繳納使用費，期限為15年。使用費按照層高比例分攤，6樓每年交使用費3100元，5樓2400元，4樓1800元，3樓1200元，2樓600元，1樓不出錢。考慮到物價指數(shù)和人力成本隨時間遞增，使用費每5年增長6%。
加梯公司上海騁隆實業(yè)集團有限公司負責人曾算過一筆賬：一次性付全款對居民壓力大，成功加梯概率小，雖能一次性收回成本，但每年只能做幾臺。采取這種“代資”新模式，今年以來，企業(yè)就簽約100多臺。數(shù)量上去了，成本自然降低了。不僅如此，電梯內(nèi)廣告也有收益，這部分收益折算在維保費里，企業(yè)就不需另外向居民收取維保費。
北京：社會資本參與改造可獲貸款貼息
前不久，北京市住建委、北京市發(fā)改委等八部門下發(fā)通知，提出以多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡化審批、監(jiān)督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機制。
《意見》明確提出，社會資本可以通過四種方式參與老舊小區(qū)改造：專業(yè)化物業(yè)服務方式，“改造+運營+物業(yè)”方式，專業(yè)服務方式，改造實施主體方式。對于社會資本參與老舊小區(qū)改造的，北京市財政可對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息；區(qū)政府對符合要求的項目，可以申請發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債。
不僅如此，北京鼓勵金融機構參與投資市區(qū)政府設立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)、ABS(資產(chǎn)抵押債券)等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務；支持社會資本通過項目融資、公司融資等方式向開發(fā)性金融機構、商業(yè)銀行等金融機構申請中長期貸款；支持社會資本利用財政補貼、政府實物注資、產(chǎn)權單位和居民出資等作為項目融資的資本金。
